Ak prenajímate byt, apartmán, chatu alebo inú nehnuteľnosť cez Airbnb, Booking či inú digitálnu platformu, pravdepodobne ste sa už stretli s pojmom DAC7. Mnohí si ho spájajú s novou daňou alebo s povinnosťou registrovať sa na finančnej správe. Ani jedno však nie je presné.
DAC7 je európsky systém oznamovania údajov o príjmoch dosiahnutých prostredníctvom digitálnych platforiem. Jeho cieľom je, aby daňové správy získali lepší prehľad o príjmoch z online platforiem a mohli účinnejšie kontrolovať, či boli riadne zdanené.
Na Slovensku sa pravidlá DAC7 uplatňujú od 1. januára 2023.
Čo je DAC7?
DAC7 je označenie pre smernicu Európskej únie, ktorá rozšírila spoluprácu daňových správ o príjmy získané prostredníctvom digitálnych platforiem.
Smernica sa týka platforiem, ktoré sprostredkúvajú najmä:
- prenájom nehnuteľností,
- poskytovanie osobných služieb,
- predaj tovaru,
- prenájom dopravných prostriedkov.
Pri realitách sa DAC7 uplatní napríklad vtedy, keď platforma sprostredkuje prenájom:
- bytu,
- apartmánu,
- rodinného domu,
- chaty,
- rekreačného objektu,
- samostatnej izby,
- parkovacieho alebo iného nehnuteľného priestoru.
Rozhodujúce je, že prenájom prebieha alebo je sprostredkovaný prostredníctvom digitálnej platformy.
Kto má povinnosť oznamovať údaje?
Povinnosť podľa DAC7 má v prvom rade prevádzkovateľ digitálnej platformy, nie samotný prenajímateľ.
Platforma musí:
- identifikovať prenajímateľa alebo iného predávajúceho,
- vyžiadať si zákonom určené údaje,
- overiť ich v stanovenom rozsahu,
- evidovať údaje o uskutočnených transakciách,
- oznámiť údaje príslušnej daňovej správe.
Platforma následne poskytne informácie finančnej správe v členskom štáte, v ktorom si plní svoju oznamovaciu povinnosť. Daňové správy si tieto údaje následne vymieňajú medzi sebou.
Ak napríklad slovenský rezident prenajíma apartmán v Chorvátsku cez platformu so sídlom v inom štáte, údaje sa môžu dostať k slovenskej finančnej správe prostredníctvom automatickej výmeny informácií.
Musí sa prenajímateľ registrovať pre DAC7?
Nie. Prenajímateľ sa pre DAC7 samostatne neregistruje a nepodáva finančnej správe oznámenie DAC7.
Finančná správa výslovne uvádza, že povinnosť registrácie alebo podávania oznámenia sa týka prevádzkovateľov digitálnych platforiem. Prenajímateľ však musí platforme poskytnúť údaje potrebné na jeho identifikáciu.
Platforma si môže vyžiadať napríklad:
- meno a priezvisko alebo obchodné meno,
- adresu,
- dátum narodenia alebo daňové identifikačné číslo,
- IČO,
- IČ DPH, ak ho prenajímateľ má,
- bankový účet, na ktorý prijíma platby,
- údaje o prenajímanej nehnuteľnosti.
Ak prenajímateľ požadované údaje neposkytne, platforma mu môže obmedziť používanie účtu, pozastaviť vyplácanie peňazí alebo znemožniť ďalšie ponúkanie ubytovania. Konkrétny postup závisí od pravidiel platformy a povinností vyplývajúcich z DAC7.
Aké údaje sa oznamujú?
Pri prenájme nehnuteľnosti sa oznamujú najmä údaje o prenajímateľovi, nehnuteľnosti a finančných transakciách.
Ide napríklad o:
- identifikačné údaje prenajímateľa,
- daňové identifikačné údaje,
- číslo bankového účtu,
- identifikáciu nehnuteľnosti,
- adresu nehnuteľnosti,
- počet prenájmov alebo rezervácií,
- celkovú sumu vyplatenú prenajímateľovi,
- poplatky a provízie platformy,
- prípadné dane alebo zrážky súvisiace s platbami.
Oznamovaná suma nemusí byť totožná s čistým príjmom, ktorý prenajímateľ reálne dostane na účet. Platforma môže vykazovať hrubú sumu alebo sumu podľa zákonom stanovených pravidiel, pričom osobitne uvádza svoje poplatky a provízie.
Preto si prenajímateľ musí viesť vlastnú evidenciu príjmov a výdavkov. Údaje oznámené platformou nemožno automaticky považovať za podklad, ktorý nahrádza účtovníctvo alebo daňovú evidenciu.
Kedy platforma údaje oznamuje?
Oznamovacie obdobie predstavuje kalendárny rok od 1. januára do 31. decembra.
Platforma má údaje oznámiť najneskôr do 31. januára nasledujúceho roka. Prvým oznamovacím obdobím bol rok 2023, za ktorý sa údaje oznamovali do 31. januára 2024.
Rovnaký princíp platí aj pri ďalších rokoch. Údaje za rok 2025 sa napríklad oznamovali do 31. januára 2026.
Prenajímateľ preto môže dostať od platformy výzvu na doplnenie alebo overenie údajov aj spätne, ak platforma potrebuje splniť svoje oznamovacie povinnosti.
Znamená DAC7, že prenajímateľ automaticky zaplatí daň?
Nie. DAC7 nezavádza novú daň a neurčuje automaticky, koľko má prenajímateľ zaplatiť.
Jeho účelom je najmä poskytovať daňovým správam informácie o príjmoch dosiahnutých cez digitálne platformy. Daňová povinnosť sa posudzuje podľa vnútroštátnych pravidiel, najmä podľa charakteru činnosti a typu príjmu.
Pri nehnuteľnostiach je dôležité rozlíšiť, či ide o:
- klasický prenájom nehnuteľnosti bez doplnkových služieb,
- poskytovanie ubytovacích služieb,
- podnikateľskú činnosť,
- príležitostné alebo pravidelné poskytovanie krátkodobého ubytovania.
Od tohto posúdenia sa môžu odvíjať povinnosti súvisiace s:
- daňou z príjmov,
- živnostenským oprávnením,
- evidenciou príjmov,
- uplatňovaním výdavkov,
- zdravotnými a sociálnymi odvodmi,
- daňou z pridanej hodnoty,
- miestnou daňou za ubytovanie.
DAC7 teda nenahrádza daňové priznanie. Ak prenajímateľovi vznikne povinnosť priznať príjem, musí tak urobiť bez ohľadu na to, či platforma údaje finančnej správe oznámila.
DAC7 a súkromný predaj vecí
Pri predaji súkromných použitých vecí, napríklad oblečenia, kníh alebo elektroniky, sa pravidlá posudzujú odlišne než pri prenájme nehnuteľností.
Finančná správa uvádza, že pri splnení zákonných podmienok môže byť predaj súkromného hnuteľného majetku od dane oslobodený. Takýto predávajúci sa pre DAC7 neregistruje.
Pri prenájme nehnuteľnosti však treba byť opatrný. Prenajímanie bytu alebo apartmánu patrí medzi činnosti, na ktoré sa oznamovacie pravidlá DAC7 môžu vzťahovať, a to aj v prípade, že prenajímateľ nie je podnikateľom.
Čo DAC7 znamená pre majiteľa bytu na Airbnb alebo Bookingu?
Pre majiteľa nehnuteľnosti má DAC7 najmä tieto praktické dôsledky:
- platforma si môže vyžiadať doplnenie identifikačných údajov,
- údaje o príjmoch a prenájmoch môže oznámiť daňovej správe,
- daňový úrad môže porovnať údaje platformy s daňovým priznaním,
- príjmy z platformy nemožno považovať za anonymné,
- prenajímateľ musí naďalej sám riešiť svoje daňové a podnikateľské povinnosti,
- nesplnenie požiadaviek platformy môže viesť k obmedzeniu účtu.
Dôležité je, že DAC7 sa netýka iba veľkých profesionálnych prevádzkovateľov apartmánov. Povinnosť platformy sa môže týkať aj fyzickej osoby, ktorá prenajíma jednu izbu, byt alebo rekreačnú nehnuteľnosť.
DAC7 nie je register ubytovacích jednotiek
DAC7 treba odlišovať od prípadného registra ubytovacích jednotiek alebo iných vnútroštátnych evidencií.
Ide o dva odlišné mechanizmy:
- DAC7 je systém automatickej výmeny daňových informácií o príjmoch z digitálnych platforiem,
- register ubytovacích jednotiek je evidenčný alebo regulačný nástroj štátu pre konkrétne ubytovacie jednotky a ich prevádzkovateľov.
Registrácia podľa jedného systému automaticky nenahrádza povinnosti podľa druhého. Prenajímateľ môže byť povinný splniť viacero požiadaviek súčasne – napríklad povinnosti voči platforme podľa DAC7, daňové povinnosti, povinnosti voči obci a prípadnú registráciu ubytovacej jednotky podľa osobitných pravidiel.
Časté omyly o DAC7
„Musím sa registrovať na finančnej správe.“
Nie ako prenajímateľ kvôli samotnému DAC7. Registrovať sa a podávať oznámenia majú najmä platformy. Iné registračné povinnosti však môžu vzniknúť podľa daňových alebo podnikateľských predpisov.
„DAC7 je nová daň z Airbnb.“
Nie. DAC7 je oznamovací a informačný systém. Príjem môže podliehať zdaneniu podľa slovenských daňových pravidiel, ale samotná povinnosť zdaniť príjem nevznikla až zavedením DAC7.
„Keď je príjem nízky, platforma ho nemusí oznámiť.“
Pri prenájme nehnuteľností sa nemožno spoliehať na všeobecnú predstavu, že nízky príjem automaticky znamená výnimku. Pravidlá obsahujú osobitné kategórie vylúčených predávajúcich, no bežný individuálny prenajímateľ by mal vychádzať z toho, že platforma si jeho údaje môže vyžiadať a oznámiť.
„Keď platforma odvedie poplatok alebo daň, nemám ďalšie povinnosti.“
Provízia platformy ani prípadná miestna daň za ubytovanie automaticky neznamenajú, že sú vysporiadané všetky daňové povinnosti prenajímateľa.
Čo by mal prenajímateľ urobiť?
Ak prenajímate nehnuteľnosť cez digitálnu platformu, odporúča sa:
- doplniť platforme pravdivé a aktuálne identifikačné údaje,
- archivovať si prehľad rezervácií a prijatých platieb,
- evidovať provízie platformy, upratovanie, energie a ďalšie náklady,
- rozlíšiť klasický prenájom od poskytovania ubytovacích služieb,
- overiť si povinnosti voči obci,
- preveriť prípadnú registráciu na daňovom úrade alebo podľa zákona o DPH,
- porovnať vlastnú evidenciu s ročným výpisom od platformy,
- pri nejasnostiach konzultovať daňový režim s účtovníkom alebo daňovým poradcom.
Záver
DAC7 nie je zákazom Airbnb, Bookingu ani iných digitálnych platforiem. Je to nástroj daňovej transparentnosti, ktorý umožňuje finančným správam získavať údaje o príjmoch z prenájmov sprostredkovaných online.
Pre prenajímateľa je najdôležitejšie vedieť, že DAC7 neznamená samostatnú registráciu ani podávanie oznámenia finančnej správe. Znamená však, že údaje o jeho činnosti a príjmoch môžu byť platformou oznámené daňovým orgánom. Povinnosť viesť evidenciu, správne posúdiť príjem a splniť daňové či podnikateľské povinnosti preto zostáva na samotnom prenajímateľovi.
